Zaveza o vzpostavitvi sistema stabilne gradnje javnih najemnih stanovanj v slovenskem političnem prostoru zadnjih 30 let še nikoli ni bila tako izpostavljena kot danes. Novost je tudi to, da se napoved nove stanovanjske politike izpostavlja skozi konkretne številke – kot dvajset tisoč do leta 2030, ali kot 3000 na leto od leta 2026 – in skozi konkretno obliko – kot gradnja javnih najemnih stanovanj. Da se ob predpripravi na oblikovanje modela nove stanovanjske preskrbe ustanavlja nova ministrstva in angažira nove akterje kaže, da gre za ambicijo nacionalnih razsežnosti in pomena.
Skoraj cinično se zdi zdaj to ambicijo soočiti s konkretnejšimi vprašanji kako, kdo, kje in kaj, kot da sodobnim političnim napovedim na področju preskrbe stanovanj že vnaprej pripisujemo ali neiskrenost ali naivnost.
A s prehodom od predvolilnega napovedovanja k povolilnem uresničevanju postane razprava o modelu stanovanjske politike nujna. Že pred nastopom trenutne vlade se je ob vsaki razpravi o reformi stanovanjske politike dolgo sklicevalo na realnoobstoječo in uspešno alternativo, ki je le pet ur vožnje stran. Tako imenovani »dunajski model« še kdaj zasledimo v vladni komunikaciji ali medijskem poročanju. Odkar se je napovedana stanovanjska reforma morala soočiti s finančnim ministrstvom in jo je to ministrstvo na nek način pravzaprav prevzelo, se postopoma namesto »dunajskega« govori o »avstrijskem modelu«. Pri tem pa ta model javnosti nikoli ni bil celostno predstavljen. Kar kaplja preko medijev pa ne kaže povsem enotne in dorečene politike. Ker so od modela odvisna vsaj temeljna vprašanja o financiranju in izvajalcih politike, je jasnost in opredeljenost glede tega ključna. Če bo dopuščeno, da »dunajski« ali »avstrijski model« selektivno pomenita karkoli, bo to funkcioniralo kot priročna fraza pod katero se skrivajo pravzaprav nasprotni interesi na področju stanovanjske politike. Obstaja upravičen strah, da bo površno opredeljen model po katerem se zgledujemo v prvi vrsti izgovor za kakršno koli politiko – predvsem za nikakršno.
Dobrodošli bi bili jasnejši in enotnejši odgovori glede modela nove stanovanjske politike. Najbolj izpostavljeno je vprašanje financiranja. Na Dunaju je sistemski vir financiranja urejen z enoodstotnim prispevkom iz plače. Ker je stanovanjska kriza geografsko in demografsko neenakomerno razporejena, je predlog takšne ureditve politično tvegan. Oblikovalci modela zbrani okoli finančnega ministrstva zagotavljajo, da bodo zasledovali stanovanjsko politiko, ki se zanaša na aktivacijo zasebnih sredstev, proračuna skoraj da ne bi obremenjevala. Z druge strani pa novo ministrstvo za javni stanovanjski sklad obljublja proračunska sredstva, dolgoročno pa tudi sistemski vir javnega financiranja. Kaj bo temeljni steber financiranja nove
stanovanjske politike?
Pri tem se zastavlja vprašanje: Ali je na tako zgodnji točki »slovenskega modela« stanovanjske preskrbe smiselno na čelo stanovanjske politike postavljati zasebna sredstva? Avstrijski stanovanjski ekosistem je res atraktiven za določeno vrsto zasebnih skladov, toda to je mogoče le na stabilnem temelju javnega financiranja, ki odgovarja tudi bistvenemu primarnemu cilju široke dostopnosti varnega najema. Trenutne javne informacije o modelu stanovanjske preskrbe ne odgovarjajo na vprašanje zakaj bi zasebni kapital bil zainteresiran prispevati in kaj bi lahko prispeval, česar stanovalke in stanovalci slovenskih urbanih središč ne »uživajo« že danes.
Iz poudarkov ministrstva za solidarno prihodnost glede modela financiranja pa izhajajo druga vprašanja. Republiški sklad je jasen, da potrebuje finančno kritje za izgradnjo polovice zadanih pet tisoč stanovanj do konca mandata. Te projekte v teku naj bi pokrila prva faza financiranja v obliki letne dokapitalizacije skladov v višini sto milijonov iz proračunskih virov.
Manj dorečene so nadaljnje faze, ko bo nujna zagotovitev sistemskega vira. To vlogo, lahko sklepamo, bo imela davčna reforma, ki naj bi uvedla progresivno obdavčitev nepremičnin. A znotraj cele reforme ima davek na nepremičnine zadnje mesto na časovnici, kar daje vtis, da morda ni prioriteta. Zaznavna zadržanost do nepremičninskega davka bi lahko tičala v specifični geografski in demografski razporeditvi slovenske stanovanjske krize. Oblikovati davek na nepremičnine v družbi kjer še vedno prevladuje malo in srednje lastništvo – nenazadnje tudi med tistimi, ki bodo oblikovali davčno reformo – je poseben izziv. Obstajajo torej strukturni razlogi, ki bi omejevali ambiciozno oblikovanje sistemskega finančnega vira. Kaj so načrti glede zagotovitve dolgoročnega sistemskega vira financiranja? Ali je napovedana davčna reforma usklajena s cilji in zahtevami stanovanjske reforme?
Manj ambiciozno bomo stali za vzpostavitvijo sistemskega financiranja javne stanovanjske gradnje, bolj nujno se bo zdelo v stanovanjski stroj vgraditi interese zasebnih skladov. Bolj nujno se bo zdelo vključevati zasebni kapital, težje bo vztrajati na omejitvi dobička iz najemnin. Pri tem postaja zaskrbljujoče, da se že vnaprej pričakuje dokaj visoke stroškovne najemnine, ki se bodo tako ali drugače odzivale na trg. Vprašanje modela financiranja – javno sistemsko ali aktivno zasebno – je tudi vprašanje v kolikšni meri želimo preskrbo stanovanj osamosvojiti od trga, da bi lahko stabilno delovala kot socialni ukrep. Kako se bo določala stroškovna najemnina in kako se jo bo omejevalo?
Glede na to, da se zdi, da se pri oblikovanju novega modela odmikamo od dostopne najemnine kot jo zdaj poznamo – neprofitne najemnine – je pod vprašajem: Kaj dostopno najemno stanovanjske sploh pomeni, na kateri višini najemnine in pri kakšni finančni strukturi investicije preneha biti dostopno?
Dileme financiranja javne stanovanjske preskrbe nas silijo, da stanovanjsko politiko obravnavamo povsem kvantitativno. Ob zagonu obsežnega stanovanjskega političnega projekta pa je na mestu tudi vprašanje kaj naj bo javno najemno stanovanje kvalitativno – postavlja se vprašanje stanovanjskega standarda. Izvajalci stanovanjske politike, ki bodo morali dosegati zastavljene cilje, si verjetno prej želijo poenostavitve postopkov kot pa spremembe normativov. Kako ob finančnem pritisku zagotoviti dovolj visok standard stanovanjske gradnje iz vidika bivanja in ali je možno ta standard tudi posodobiti in dosledno zahtevati tudi od zasebnih akterjev?
Poleg sistemskih finančnih sredstev je drug ključen pogoj sistemsko zagotavljanje zemljišč za gradnjo. Ena koalicijska zaveza, ki naj bi sistemu prispevala nekaj zemljišč se je že prekršila. Sicer naj bi primerna zemljišča po zakonski dolžnosti morale priskrbeti občine, kjer je zemljiška politika pod pritiskom tudi drugih interesov in ciljev. Ravno kjer je stanovanjska kriza najbolj izrazita, so zemljišča najbolj atraktivna za špekulacijo. Kako uskladiti zemljiško politiko med državno in občinsko ravnjo, ko državna in občinska raven glede stanovanjske politike nimata usklajenih prioritet?
Ko govorimo o konkretnih številkah stanovanj, lahko konkretneje govorimo tudi o površini. Ali je, na primer, na voljo sto hektarjev za deset tisoč stanovanj? Kakšni so načrti za zemljiško politiko? Ali občinski prostorski načrti že dopuščajo izvedbo tekočih projektov javnih stanovanjskih skladov? In kako se bo aktiviralo občine, da opravijo potrebne postopke, da zagotovijo dovolj zemljišč po letu 2026, ko je napovedana redna letna izgradnja 3000 javnih najemnih stanovanj? Še bolj smiselno vprašanje je, ali imamo dovolj kakovostnih primernih zemljišč iz vidika prostorske politike. Doslej so bile lokacije javnih stanovanjskih projektov pogosto bolj naključne, osredotočene na ostanke, ki so nezanimivi za tržno gradnjo. Po katerih kriterijih bo oblikovana kakovostna zemljiška politika iz vidika prostorske politike? Koliko so občine pripravljene sodelovati pri smiselnem umeščanju novih projektov na kakovostne lokacije?
Dvoumni signali iz strani dveh ministrstev glede modela odpirajo tudi vprašanja o novi izvajalcih javne stanovanjske preskrbe. Posledica odmika od koalicijske zaveze o prenosu zemljišč DUTB na stanovanjski sklad je, da se bo pravzaprav oblikoval močan akter na področju stanovanjske politike. Na eni strani je lahko to dobrodošlo pri razporejanju bremena doseganja cilja 3000 stanovanj na leto. Na drugi ni jasno zakaj se mimo sklada pospešeno koncentrirajo sredstva in odgovornosti do novega modela, ko pa vloga javnih in zasebnih družb, ki niso stanovanjski sklad, sploh še ni dorečena.
Kakšna je pravzaprav vloga SDH oziroma DSU do nove stanovanjske politike? Ali gre za vzporedni in komplementarni sistem katerega glavni izvajalec bo še vedno republiški stanovanjski sklad, ali bo nova družba v središču svoje stanovanjske politike?
Modeli stanovanjske preskrbe predvidevajo povečanje obsega izvajanja stanovanjske politike. Ali so predvideni izvajalci kadrovsko pripravljeni na predvideno delovanje stroja po letu 2026, ko se zasleduje cilj izgradnje 3000 stanovanj na leto? Ali so predvidena dodatna kadrovska sredstva za glavnega izvajalca nove stanovanjske politike in ali gre pri vzporednem vzpostavljanju še enega akterja na tem področju, mimo republiškega sklada, za nepotrebno konkuriranje pri sredstvih in kadrih?
Na skladu prav tako opozarjajo na meje zmogljivosti projektivnih in gradbenih podjetjih. Ali imajo inženirska in gradbena podjetja sploh dovolj kapacitet za napovedan povečan obseg gradnje?
Področje, ki je za obljubami o povečanju obsega javne stanovanjske gradnje zasenčeno, ampak je prav tako bistven del reševanja stanovanjske krize, je regulacija zasebnega najemnega trga. Pritisk zaradi katerega je stanovanjska politika sploh morala postati prioriteta vlade izhaja iz nevzdržnega stanja in trendov na zasebnem najemnem trgu. V kolikor bi ta pritisk zmanjšali – z izvajanjem politik regulacije in nadzora trga kratkoročnih oddajanj in najemnega trga –, bi zmanjšali tudi pritisk na javne stanovanjske sklade in odpravili potrebo po modeliranju sistema javne stanovanjske preskrbe po potrebah zasebnih investitorjev. Kaj je trenutni status regulacije zasebnega najemnega trga kot dela celostne stanovanjske politike?
Razprava o modelu se je očitno že začela, a na dveh tirih – eno okoli finančnega ministrstva, drugo okoli ministrstva za solidarno prihodnost –, ki se ne zdita enostavno kompatibilna. Prav tako se zdi, da v razpravo niso enakomerno vključeni izvajalci stanovanjske politike in niso enakomerno upoštevane vse ravni izvajanja politike. Na tej zgodnji točki, ki ne bo dolgo trajala, je intenzivno delo na usklajevanju modela in doslednem in transparentnem obveščanju o modelu vse, kar se pričakuje od vlade, ki je prva napovedala ambiciozno reformo sistema stanovanjske preskrbe.
Razpravo lahko poenostavimo, če najprej to kar se poskuša razrešiti – stanovanjsko krizo – enostavno opredelimo iz stališča iz katerega se sploh pojavlja kot kriza: iz stališča tistih gospodinjstev, ki nimajo in ob nadaljevanju dosedanjega stanja še ne bodo imeli urejenih stanovanjskih pogojev, torej iz stališča stanovalcev. Iz tega stališča je stvar enostavna: v trenutnih pogojih lastnega stanovanjskega vprašanja ne morejo rešiti na dostopen in varen način. Ta stanovanjska kriza zadeva vsa gospodinjstva, ki so bila izključena iz donedavnih mehanizmov reševanja stanovanjskega vprašanja – to so bili predvsem privatizacija po Jazbinškovem zakonu ali samograditeljstvo –, ker so bili ti mehanizmi ali izčrpani, ali pa ne odgovarjajo več na stanovanjsko vprašanje, kot je to pogojeno z novo ekonomsko in demografsko realnostjo. Zadeva torej vsa nova gospodinjstva in torej vse večji delež gospodinjstev. V dosedanji ureditvi stanovanjske preskrbe ni ničesar kar bi zaviralo ta trend.
V tem smislu sta si sodobno slovensko in zgodovinsko dunajsko izhodišče pravzaprav podobna. Tudi takrat je v novih ekonomskih in demografskih pogojih stanovanjsko vprašanje preseglo okvirje posameznega gospodinjstva, posamezne generacije, posameznega razreda … in postalo splošno družbeno in razvojno vprašanje.
Arhitekturni zgodovinarji in zgodovinarke izjemnost Rdečega Dunaja ne pripisujejo nekakšnim neverjetnim pogojem, ki jih ne bi bilo mogoče ponoviti, ampak poudarjajo njegovo usklajenost političnih, gospodarskih in urbanističnih ciljev, ki se je začrtala v začetku njegovega snovanja.
Avtor: Uroš Mikanovič
Zapis je pri pripravljen kot uvod v razpravo za zbor za prostor Urbane prerokbe – Koliko javnih najemnih stanovanj bomo zgradili v Sloveniji do leta 2030?, ki je potekal 29. marca 2023 v Ljubljani.
—
Foto: George Becker na Pexels