Sara Bagari, diplomirana pravnica, članek z dne 29. maja 2016, posodobil Aljoša Petek, magister prava
V članku povzemamo pojem stavbne pravice in pravni okvir ustanavljanja stavbne pravice na državnem ali občinskem zemljišču. Z uveljavitvijo zadnje spremembe Zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti v letu 2018 so se pogoji za brezplačno ustanovitev stavbne pravice na javnem premoženju bistveno zaostrili.
Stavbno pravico ureja Stvarnopravni zakonik (Uradni list RS, št. 87/02 in 91/13) v nadaljevanju: »SPZ«) v XI. delu, 256. – 265. členu. Po SPZ stavbna pravica pomeni pravico imeti v lasti zgrajeno zgradbo nad ali pod tujo nepremičnino.
Po pravilu povezanosti zemljišča in objekta iz 8. člena SPZ, je zgradba na zemljišču sestavina zemljišča in deli pravno usodo zemljišča. Lastnik zemljišča je po tem pravilu tudi lastnik zgradbe, ki na njem stoji. Stavbna pravica pa je stvarna pravica, ki daje upravičencu pravico imeti v lasti zgrajeno zgradbo nad ali pod tujo nepremičnino in torej določa izjemo od tega pravila. To pomeni, da z ustanovitvijo stavbne pravice imetnik le-te postane lastnik zgradbe na zemljišču, medtem ko druga oseba ostane lastnik zemljišča, na, nad ali pod katerim se nahaja zgradba. Zgradba v lasti imetnika stavbne pravice, v času obstoja stavbne pravice ni sestavina nepremičnine, na kateri se nahaja.
Stavbna pravica ne sme trajati več kot devetindevetdeset let – dogovorjena doba se šteje od dneva vpisa pravice v zemljiško knjigo. Je prenosljiva in podedljiva, kar pomeni, da ni strogo vezana na imetnika, obremenitev s stavbno pravico pa bremeni zemljišče in učinkuje proti vsakokratnemu pravnemu nasledniku lastnika zemljišča. Zgradba je med obstojem stavbne pravice, sestavina stavbne pravice in se skupaj z njo prenaša, podeduje in obremenjuje. Tudi za prenos stavbne pravice se zahteva zavezovalni in razpolagalni pravni posel. Hkrati s prenosom stavbne pravice se prenese tudi lastninska pravica na zgradbi.
Stavbna pravica se lahko ustanovi za že stoječo zgradbo, lahko pa imetnik zgradbo zgradi sam oz. si jo da zgraditi. Pojem zgradbe je treba interpretirati široko, saj se nanaša tudi na druge objekte. SPZ pojma »zgradbe« ne vsebuje, vendar pa je v tretjem odstavku 3. člena Zakona o zemljiški knjigi zapisano, da se za pojem zgradbe uporablja pojem objekt, kot je določen v Zakonu o graditvi objektov. Pojem zgradbe je torej potrebno razumeti kot objekt, in ne le kot stavbo. Kot zgradbo tako ne smemo razumeti samo tistih objektov, ki so namenjeni za bivanje ali opravljanje določene poslovne dejavnosti, ampak tudi objekte, kot so mostovi, garaže, parkirišča, igrišča za tenis, golf ipd. Prav tako ni nujno, da se stavbna pravica nanaša na celotno nepremičnino (parcelo), lahko obremeni le del nepremičnine. Opis stavbne pravice pa mora biti vsebovan v pogodbi.
Imetnik stavbne pravice ima v času trajanja stavbne pravice pravico uporabljati in uživati nepremičnino (prvi odstavek 259. člena SPZ). Čeprav se formalno stavbna pravica nanaša na nepremičnino kot celoto, je njen obseg odvisen od dogovorjene vsebine stavbne pravice v pogodbi o ustanovitvi.
Mogoče je ustanoviti stavbno pravico tudi v korist več imetnikov. V tem primeru se za urejanje pravnih razmerji med imetniki stavbne pravice smiselno uporabljajo pravila o solastnini.
Stroške, breme in prispevke, ki so povezani z zgradbo, nosi lastnik zgradbe – imetnik stavbne pravice.
Nastanek stavbne pravice (257. člen SPZ)
Stavbna pravica lahko nastane le s pravnim poslom, iz katerega izhaja obveznost ustanoviti stavbno pravico. Nastanek stavbne pravice z zakonom, odločbo državnega organa oz. kako drugače, ni mogoč. Za nastanek stavbne pravice pa se poleg veljavnega (zavezovalnega) pravnega posla, ki povzroči nastanek obligacijske pravice, zahteva še razpolagalni pravni posel – zemljiškoknjižno dovolilo in vknjižba v zemljiško knjigo (prvi odstavek 257. člena SPZ).
Pogodba o ustanovitvi stavbne pravice mora vsebovati ime lastnika nepremičnine, zemljiškoknjižno oznako nepremičnine, natančen opis stavbne pravice, čas trajanja stavbne pravice in nadomestilo, ki ga mora plačati imetnik stavbne pravice lastniku nepremičnine. Pravni posel, na podlagi katerega se ustanovi stavbna pravica, ne sme vsebovati razveznega pogoja (drugi in tretji odstavek 257. člena SPZ).
Pravna podlaga za pridobitev stavbne pravice je torej veljavna pogodba o ustanovitvi stavbne pravice med lastnikom zemljišča in imetnikom stavbne pravice, ki ima naravo zavezovalnega pravnega posla. Nastanek stavbne pravice je vezan na vpis v zemljiško knjigo, ki je konstitutiven (šele z njim se doseže pridobitev stavbne pravice) in ima naravo razpolagalnega pravnega posla. V skladu s splošnimi pravili se zemljiškoknjižni vpis opravi na podlagi listine, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo lastnika zemljišča, da brezpogojno soglaša z ustanovitvijo stavbne pravice na njegovi nepremičnini. Iz 52. člena Obligacijskega zakonika pa izhaja obveznost pisne oblike – pogodba, na podlagi katere se ustanavlja stvarna pravica na nepremičnini, mora biti namreč sklenjena v pisni obliki. Zemljiškoknjižno dovolilo je običajno sestavni del pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice, lahko pa je tudi ločena izjava z vsebino, ki jo določa SPZ v 23. členu in Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1) v 32. členu.
Prenehanje stavbne pravice in nadomestilo ob prenehanju
Stavbna pravica preneha z izbrisom iz zemljiške knjige, in sicer s potekom časa, za katerega je bila sklenjena ali predčasno preneha na podlagi pravnega posla, s katerim se lastnik nepremičnine in imetnik stavbne pravice sporazumeta o prenehanju (261. člen SPZ) ali zaradi kršitve (262. člen SPZ). S prenehanje stavbne pravice, postane zgradba nazaj sestavina nepremičnine, na, pod, ali nad katero je zgrajena, obenem pa zgradba preneha biti sestavina stavbne pravice. Tako je ponovno vzpostavljeno načelo superficies solo cedit, po katerem je vse, kar je po namenu trajno spojeno ali je trajno na, pod ali nad nepremičnino, sestavina nepremičnine.
Po SPZ je posledica prenehanja stavbne pravice obveznost plačila nepremičnine, ki ga mora plačati lastnik nepremičnine nekdanjemu imetniku stavbne pravice, in to ne glede na način prenehanja stavbne pravice (drugi odstavek 263. člena). Plačilo nadomestila je utemeljeno s tem, da je imetnik stavbne pravice povečal vrednost nepremičnine.
Ustanovitev stavbne pravice na državnem ali občinskem zemljišču
Pri ustanovitvi stavbne pravice na državnem ali občinskem zemljišču je potrebno upoštevati tudi Zakon o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št. 11/18; v nadaljevanju: »ZSPDSLS-1«), ki je pričel veljati 10. marca 2018. Pred tem je to področje urejal prejšnji zakon z istim imenom (ZSPDSLS)[. ZSPDSLS-1 se uporablja za nepremično premoženje države in nepremično premoženje lokalnih samoupravnih skupnosti.
ZSPDSLS-1 v prvem odstavku 72. člena določa, da pogodba o ustanovitvi stavbne pravice sklene na podlagi metode javne dražbe, javnega zbiranja ponudb ali neposredne pogodbe, nato pa v drugem odstavku določa še dodatne pogoje, ki jih mora izpolniti upravljavec.
ZSPDSLS-1 v prvem odstavku 70. člena pravi, da je obremenjevanje nepremičnega premoženja (države in samoupravnih lokalnih skupnosti) s stvarnimi pravicami odplačno. Tretji odstavek istega člena v primerjavi s starim ZSPDSLS bistveno omejuje brezplačno obremenjevanje nepremičnega premoženja države in samoupravnih lokalnih skupnosti s stvarnimi pravicami: »Ustanavljanje služnosti in stavbne pravice na nepremičnem premoženju je lahko brezplačno le v korist osebe javnega prava ali v korist izvajalca gospodarske javne službe, ki je v 100-odstotni neposredni lasti države ali samoupravne lokalne skupnosti in se ne ukvarja s tržno dejavnostjo, če je to v javnem interesu.«
To pomeni, da pravne osebe, ki niso pravne osebe javnega prava in niso v 100% neposredni državni lasti ali v lastni samoupravne lokalne skupnosti, kljub morebitnemu delovanju v javnem interesu, pod nobenim pogojem niso upravičene do brezplačne stavbne pravice na nepremičninah, ki so v državni ali občinski lasti. Zakon za zasebne pravne osebe prav tako ne dopušča pridobitve stavbne pravice pod tržno ceno (35. člen).
Ko je nepremičnina v lasti države in imetnik stavbne pravice na nepremičnini ob ustanovitvi le-te državi za obremenitev zemljišča ne plača nobenega nadomestila (brezplačna ustanovitev stavbne pravice), se tudi nadomestilo po prenehanju stavbne pravice bivšemu imetniku (zaradi povečanja vrednosti nepremičnine) ne plača (73. člen).
Kdaj država ali občine ustanavljajo stavbno pravico?
Ministrstvo za javno upravo je glede ravnanja z nepremičnim premoženjem države v letu 2009 sprejelo Strategijo ravnanja z nepremičnim premoženjem (v nadaljevanju: strategija). Strategija za lokalne skupnosti ni zavezujoč dokument, vendar pa gre za usmeritve, ki naj bi jih upoštevali vsi upravljavci nepremičnega premoženja Republike Slovenije in organi, pristojni za reševanje prostorske problematike.
Po sprejetju strategije je bil leta 2010 sprejet tudi prvi ZSPDSLS. Strategija je kljub relativni starosti še vedno v uporabi in jo državni organi uporabljajo kot smernice za razvoj področja ravnanja z nepremičnim javnim premoženjem; nedavno pri pripravi projekta ‘Centralizacija ravnanja z nepremičnim premoženjem’, ki je bil zaključen junija 2017 (glej spletno stran MJU).
Strategija v 7. točki določa, da naj se stavbna pravica na nepremičninah v lasti države ustanavlja le kot skrajna izjema, kadar obstajajo utemeljeni razlogi, zaradi katerih nepremičnine ni mogoče prodati, ter če je to tudi v interesu države. Interes za obremenjevanje je potrebno v vsakem posameznem primeru skrbno utemeljiti. V strategiji je posebej poudarjeno še, da se mora v vsakem posameznem primeru pred ustanovitvijo stavbne pravice zbrati podatke, na podlagi katerih je mogoče ugotoviti, ali je ustanovitev stavbne pravice racionalna in gospodarna.
Restriktivni napotki strategije, ki je sicer že skoraj 10 let star strateški dokument, so bili glede stavbne pravice dosledno upoštevani v določbah ZSPDSLS-1, ki je za pravne osebe zasebnega prava bistveno otežil pridobitev stavbne pravice na premoženju države ali samoupravne lokalne skupnosti oziroma le te več ne morejo pridobiti brezplačno ali pod tržno ceno.
Viri in literatura
- Anton Grilc, Stavbna pravica na državnem ali občinskem zemljišču, v: Pravna praksa – 2006, številka 34, stran 13-15, GV Založba, 7.9.2006.
- Miha Juhart, Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur (red.) in drugi, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004.
- Janez Tekavc, Stavbna pravica kot način financiranja v občinah, Pravna praksa, 2011, št. 12, str. 22.
- Renato Vrenčur, Posebnost stavbne pravice po Zakonu o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti, Podjetje in delo, 2011, št. 6-7, str. 1391.
- Nejc Zemljak, Razlogi za ustanovitev stavbne pravice, v: Pravna praksa – 2008, številka 20, stran 16-17, GV Založba, 22.5.2008.
- Petra Zemljič, Izkušnje računskega sodišča pri podeljevanju stavbne pravice na nepremičninah v lasti države in občin, Podjetje in delo, 2011, št. 6-7, str. 1379.
